Logements abordables : répondre aux besoins

Dès 1922, il y a plus de 100 ans, le Département des Landes a été à l'initiative de la création d'un office public d'Habitation à bon marché (HBM), devenu Office HLM dans les années 50, puis XL Habitat, né en 2015 de la fusion avec deux autres organismes, l'OPH de Dax et Habitat Landes Océanes. Dans les années 70, le bailleur social landais avait 3 000 logements. Aujourd'hui, il en gère près de 12 000 dans plus de 140 communes, grâce à 180 salariés.

Pourtant, historiquement, les Landes sont un département où le pourcentage de logements sociaux est un des plus faibles de Nouvelle-Aquitaine : moins de 8 % aujourd'hui, comme en Dordogne et en Lot-et-Garonne selon l'Insee, contre 9 % en Corrèze, 10 % dans la Creuse, 11 % dans les Pyrénées-Atlantiques, ou encore 14 % en Gironde et Haute-Vienne. L’écart est encore plus marqué avec la moyenne nationale : 15,9 % des résidences principales en France sont des logements locatifs sociaux.

Sur Mimizan où Xavier Fortinon est élu, ce type de mouvement coopératif permettait à l'époque des mises à disposition de terrain pour l'euro symbolique afin de construire sa maison. L'accession à la propriété à bas coût a ainsi été privilégiée plutôt que de réaliser des logements locatifs sociaux.

Les Landes sont aussi un département très rural, avec deux agglomérations principales, Dax et Mont-de-Marsan, où il y a historiquement le plus de locatif social. Très peu de communes landaises sont par ailleurs soumises à la loi SRU (Solidarité et renouvellement urbain) votée en l'an 2000 qui oblige les communes de plus de 3 500 habitants, appartenant à des agglomérations de plus de 50 000 habitants incluant au moins une ville de plus de 15 000, à afficher un minimum de 25 % de logements sociaux, et 20 % dans les territoires moins tendus, sous peine de payer chaque année une cotisation de solidarité. Tarnos (21,7 % au lieu de 25 %), Saint-Martin de Seignanx (17,6 % au lieu de 20 %), Saint-Paul-lès-Dax (17,6 % au lieu de 20 %) ou Saint-Pierre-du-Mont (17,1 % au lieu de 20 %), sont en-deçà des quotas. Mont-de-Marsan avec ses 19,53 % de logements sociaux, flirte, elle, avec les 20 % demandés et Dax les dépasse (22,5 %), selon le dernier bilan établi par le ministère de la Transition écologique fin 2023. 

Sophie Letemplier a bénéficié du dernier programme en date de XL Habitat dans la cité thermale, au Mousse dans le quartier Saubagnacq. Vivant chez ses parents à côté d'Orthez, cette chauffeur de taxi au statut de travailleur handicapé, mère de deux enfants, avait trouvé du travail à Narrosse : « dans le privé, payer entre 900 et 1 300 € par mois, ça n'aurait pas été possible et je n'aurais pas pu accepter ce travail. Là avec 500 € de loyer, hors chauffage et eau, mais avec pompe à chaleur et panneaux solaires en autoconsommation pour une petite maison avec trois chambres, c'est parfait, j'ai eu beaucoup de chance ».

En effet, le nombre de demandes de logement social (plus de 12 000 en attente) est très largement supérieur à l'offre dans le département (parc de 14 000 logements sociaux). Et si, depuis une dizaine d'années, on construit de façon très importante, la production n'arrive pas à combler le retard accumulé face à la demande exponentielle, + 14,6 % entre 2022 et 2023. Parmi les raisons essentielles : le glissement de la demande du locatif privé vers le locatif social avec notamment l'explosion du AirBnB et des propriétaires qui préfèrent louer sur des durées courtes plutôt qu'à l'année, surtout sur la côte (sur Maremne Adour Côte-Sud, on estime à 40 % le nombre de logements redirigés vers du logement touristique). 

Les prix sont aussi plus élevés (souvent du simple au double par rapport au logement social) pour les biens qui restent loués à l'année, avec parfois des conditions d'occupation vieillottes ou dégradées. De plus, le locatif social a longtemps été un élément du parcours résidentiel, pour les jeunes actifs. Or, aujourd'hui, il n'y a quasiment plus de rotation au sein du parc (5 à 6 % de rotation annuelle), les gens n'ayant souvent plus la capacité de basculer sur de l'accession à la propriété ou du locatif privé. Avec de moins en moins de turnover, la relation offre-demande se tend un peu plus alors que 70 % de la population landaise est éligible au logement social.

Autre explication de la forte demande dans un département qui attire toujours plus de monde : la problématique du desserrement des ménages. « On construit beaucoup mais le nombre de personnes qui occupent un logement n'a cessé de diminuer », de trois à quatre il y a 20 ans à moins de deux aujourd'hui, appuie Maryline Perronne, directrice générale de XL Habitat. Vieillissement et disparition du conjoint, jeunes qui s'en vont de chez eux, divorces qui nécessitent plus de logements et pas obligatoirement des plus petits pour continuer à accueillir ses enfants, etc.

La dernière enquête sur l'occupation du parc social (OPS), publiée cet automne, montre ainsi une augmentation des familles monoparentales, à 30,6 % des locataires sociaux. Les résidents landais sont 28,5 % à avoir plus de 65 ans (quasi identique à 2022) et 70 % sont sous les 60 % de plafond de ressources PLUS (Prêt locatif à usage social), avec une précarisation des nouveaux entrants.

« Ces problèmes de revenus témoignent de la situation sociale de notre pays, avec des difficultés qui explosent et un gouvernement qui a fait le choix en 2017 de ne plus aider le logement », fait valoir Xavier Fortinon qui déplore que « des communes soient encore rétives à en construire » même si beaucoup ont « fait de gros efforts » comme à Mont-de-Marsan ou dans le Seignanx. 

« Nous sommes très impactés par la réduction de loyer de solidarité imposée par l'Etat qui est de 3,6 millions d'euros par an, autant de ressources qui ne peuvent pas être injectées dans la production et la réhabilitation, l'équation devient difficile », relève Maryline Perronne, d'autant que le coût de la construction a flambé depuis le Covid : « les entreprises parlent de 20 à 25 % de plus, mais dans les faits on est passé de 1 150 €/m² à plus de 1 900 - 2 000 €/m² pour nos opérations ». Désormais, « on dépasse les 40 000 euros de fonds propres utilisés pour financer un logement (15 000€ il y a 5 ans et 0 en 2008 quand tout s'autofinançait par les prêts, loyers et subventions), c'est le maximum qu'on pourra faire. S'il faut aller au-delà, il faudra diminuer le nombre de logements qu'on pourra réaliser ».

Dans ce contexte, l'enveloppe dédiée à la construction/réhabilitation de logements conventionnés et aux réserves foncières est passée de 15 à 21 M€ sur la période dans le budget du Conseil départemental. Et l'objectif de production est à 700 logements locatifs sociaux et 350 logements en accession sociale à la propriété par an dans le Plan départemental de l’habitat 2021-2027 élaboré avec l’État dont l’agrément est une étape incontournable pour la construction de nouveaux logements sociaux. 

Et une convention public-privé a été signée en 2022 avec une quarantaine de bailleurs sociaux et promoteurs immobiliers afin d'agir sur le coût des logements sociaux, en locatif comme en accession, par l'instauration de bonnes pratiques et d'une collaboration renforcée entre opérateurs et collectivités locales, notamment en matière d'accès au foncier et d'acquisitions en bloc, comme pour les contrats VEFA (achat sur plan).

Grâce à cette politique globale volontariste, des résidences sortent, malgré tout, de terre. À Villeneuve-de-Marsan par exemple, la commune travaille beaucoup avec XL Habitat qui vient d'y achever cet été, la résidence du 8-Mai 1945, bel exemple d'acquisition-amélioration du bâti existant pour quatre nouveaux logements sociaux à deux pas des commodités, dans le cadre du programme national de revitalisation des centres-bourgs. Pour un montant de 634 786 € (subventions de l'État : 53 800 €, du Conseil départemental des Landes : 13 600 €, du Conseil régional de Nouvelle-Aquitaine : 48 000 € et commune de Villeneuve-de-Marsan : 48 000 €).

Franck Petit a galéré avant d'achever son parcours du combattant dans cette résidence : « veuf depuis l'été 2022 et pensionné pour des problèmes de santé, je n'avais pas les moyens de louer un appartement à 600 ou 700 € par mois ; ça a été deux ans de bataille pour l'avoir mais je suis content car c'est assez spacieux et bien insonorisé, et en centre-ville, on peut tout faire à pied ».

« C’était un bâtiment délabré appartenant à des propriétaires privés qui l’ont mis en vente. Après négociation et octroi de financements, il a été racheté par XL Habitat avec qui la commune était en contact afin de le réhabiliter et offrir des logements confortables, adaptés et performants énergétiquement tout en gardant le commerce existant - un coiffeur - au rez-de-chaussée. Un projet de longue haleine débuté en 2014 et achevé en 2024 », souligne le maire, Patrick Campagne, qui a aussi un projet de gendarmerie avec le bailleur départemental.

L’Office départemental de l'habitat est ainsi de plus en plus sollicité par les petites communes pour mener des projets en maîtrise d’ouvrage directe sur de l’habitat intergénérationnel, de la sobriété foncière ou encore de la rénovation énergétique. 

Autre exemple plus spectaculaire sur le littoral : la résidence innovante Grândola à Tarnos, livrée en ce début décembre. Les trois bâtiments situés à côté de la mairie devant le Trambus, comprennent 108 logements : 33 en locatif social gérés par le bailleur social départemental XL Habitat et 75 en accession à la propriété sous bail réel solidaire (BRS, dissociant le foncier du bâti) portés par le Comité ouvrier du logement (COL), basé à Anglet (Pyrénées-Atlantiques). Tous deux se sont associés en Société civile de construction vente (SCCV) pour cet ensemble inédit et spectaculaire mêlant restaurant coopératif, atelier mobilité et bricolage, toitures potager, rooftop accessible à tous avec snack-bar offrant une vue sur l'océan et salle de diffusion culturelle dont les portes conservent les œuvres de l'exposition sur le street-artiste Banksy dans l'immeuble en chantier cet automne.

Dans ce projet à 27 millions d'euros, le prix de vente moyen est à 2 840 €/m², à 45 % en deçà du prix du marché, avec clause anti-spéculative à la revente. « À terme, avec deux futures tranches de résidences à caractère social à côté, il y aura là plus de 300 logements, ce qui en fera un des projets participatifs les plus importants en France », selon Imed Robbana, le directeur général du COL.

« On a pu acheter un T4 à 249 000 €, au lieu de 350 à 400 000 € dans le privé, ce qui était impossible pour notre budget. Et ce côté participatif m'a beaucoup plu, il y a eu une dizaine de réunions sur un an et demi pour mettre en place de l'entraide entre voisins, voir comment faire participer des gens de l'extérieur, imaginer les parties communes, etc. », explique Benoît Quintin qui vient de récupérer les clefs de l'appartement avec grande terrasse pour emménager avec sa femme et leurs deux enfants.

Le foncier, de plus en plus rare et cher avec la loi ZAN (zéro artificialisation nette) qui limite la consommation foncière dans tout l'Hexagone, est un élément important de l'équation logement. 

La commune de Lit-et-Mixe vient ainsi pour la première fois de se tourner vers le bailleur départemental.
 

« Alors il faut essayer d'accompagner par deux solutions : faire des lotissements à des prix acceptables et des logements sociaux avec XL Habitat vers qui on s'est tourné de par la réputation qu'ils ont et pour jouer le jeu de la pertinence du foncier qui appartient à la mairie ». Face « aux besoins de gens seuls, avec des séparations, des familles recomposées et un public parfois un peu aux abois », « on veut, comme tous les élus de la côte, rendre service et apporter des solutions (…) On a la volonté mais il y a beaucoup de sauts d'obstacles pour y arriver », confie-t-il sur ce projet qui a démarré voilà déjà 10 ans et qu’XL Habitat vient donc d’intégrer tout récemment.

Autre piste de solution développée par le Département en plus de l'Établissement public foncier local (EPFL), la future foncière, actuellement en cours de concrétisation de son modèle économique et juridique, doit permettre des opérations déconnectant le foncier du bâti sur du temps long - plusieurs dizaines d'années -, afin que le terrain ne devienne plus une valeur spéculative, le logement étant devenu un bien de consommation qui s'achète et se revend, loin de l'époque où les gens gardaient leur maison pour la vie.

Des communes doivent bientôt tester le modèle pour vérifier son équilibre, comme Rion-des-Landes qui pourrait vendre au rabais à la foncière un terrain de 1,3 hectare sur une dent creuse en plein bourg de cette commune où le mètre carré est passé en 20 ans de 10 € à quasiment 100 €. « L'idée serait alors de créer une quinzaine de lots de petite taille (600 m²) en maisons individuelles pour l'accession sociale à la propriété, sans être propriétaire du terrain pour éviter la spéculation », souligne Patrick Mimot, directeur général des services (DGS) de Rion-des-Landes, une commune aux 800 emplois industriels où de l'habitat spécial saisonnier a déjà été mis en place l'an passé.

Car dans cette problématique du logement abordable, « le lien avec l'économie locale est déterminant, afin de répondre aux nécessités des employeurs et de leurs employés et continuer à avoir du dynamisme sur le territoire », poursuit Loïc Le Daniel, en charge de la mission Habitat Logement au Département des Landes : « des entreprises, notamment agricoles ou agro-alimentaires, ont des difficultés à recruter à cause du prix des logements qui freine la mobilité professionnelle ». 

« Si on veut que des logements construits soient destinés aux personnes qui travaillent sur les territoires, il faut aussi pouvoir développer des servitudes de mixité sociale », pointe Xavier Fortinon, à savoir imposer des parts de logements sociaux même sur des petits lots privés, comme la commune de Bidart l'a fait en Pays Basque où pour toute construction nouvelle de 4 logements, doit être créé un logement aidé, ou une moitié de locatif social si l'ensemble comprend entre 6 et 10 nouveaux logements. « Il faut aussi travailler sur de petites opérations, sinon on ne résoudra pas le problème », estime le président du Département qui encourage les maires à prendre ce sujet à bras-le-corps dans leurs plans locaux d'urbanisme.

Les seniors ou les personnes en situation de handicap sont aussi particulièrement touchés par le déficit de logements de petites tailles à loyer contenu. Avec le programme d'intérêt général (PIG) à l'autonomie 2024-2027, le Département entend mettre en œuvre un dispositif qui va leur permettre de rester dans bonnes conditions dans leur logement en l'adaptant (monte-escalier, douche plutôt que baignoire, rénovation énergétique...). 720 logements pourraient être concernés sur trois ans, avec un reste à charge le plus faible possible pour les habitants sans capacité auprès des banques.